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中企·云萃森林項(xiàng)目流轉(zhuǎn)背后:中華企業(yè)運(yùn)營能力遭考驗(yàn)
發(fā)布時(shí)間:2023-08-07 16:12:59 文章來源:證券時(shí)報(bào)
近日,上海第六批新房項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購,該批次4個(gè)單價(jià)超過10萬元的新房項(xiàng)

近日,上海第六批新房項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購,該批次4個(gè)單價(jià)超過10萬元的新房項(xiàng)目中,有3個(gè)開盤即售罄,僅中企·云萃森林項(xiàng)目仍留下不少房源。這一銷售結(jié)果背后,中企·云萃森林項(xiàng)目的操盤房企——中華企業(yè)(600675)的運(yùn)營能力遭遇考驗(yàn)。

去化率低或影響中華企業(yè)資金回籠


(資料圖片僅供參考)

根據(jù)近日上海第六批新房項(xiàng)目認(rèn)購結(jié)果,僅4個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“開盤即售罄”,大部分新房項(xiàng)目去化緩慢。

有意思的是,能夠?qū)崿F(xiàn)開盤當(dāng)日售罄的4個(gè)項(xiàng)目中,有3個(gè)是平均價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目:招商蘇河璽、保利越秀·和樾天匯、華發(fā)·靜安華府。對(duì)比而言,該批次中,中企·云萃森林項(xiàng)目是唯一一個(gè)單價(jià)“10萬+”而未實(shí)現(xiàn)100%去化率的項(xiàng)目。

據(jù)悉,此次是中企·云萃森林項(xiàng)目推出的第三期新房,這一期分為兩個(gè)項(xiàng)目開盤,合計(jì)426套房源。按照兩個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天的數(shù)據(jù),鐘曉路258弄共243套房源,最終去化率約62%;而鐘曉路257弄的183套房源,去化更加緩慢,剩下不少房源。

這一銷售結(jié)果早在中企·云萃森林項(xiàng)目認(rèn)籌階段就有體現(xiàn)。根據(jù)中企·云萃森林第三期的認(rèn)籌結(jié)果,鐘曉路258弄共243套房源,參與認(rèn)籌客戶為234組,未觸發(fā)積分;鐘曉路257弄的183套房源,認(rèn)籌客戶為72組,未觸發(fā)積分。

“觸發(fā)積分”指的是,按照上海市新房認(rèn)購規(guī)則,對(duì)一個(gè)獲批上市的新房項(xiàng)目,如果擬認(rèn)購客戶的總組數(shù)超過該新房項(xiàng)目準(zhǔn)售房源套數(shù)一定比例(如:內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目為2.5:1,內(nèi)外環(huán)間項(xiàng)目為2:1,外環(huán)外部分熱門項(xiàng)目為1.8:1),則啟動(dòng)計(jì)分搖號(hào)排序程序。一個(gè)新房項(xiàng)目是否觸發(fā)積分、入圍分?jǐn)?shù)線的高低、去化率的高低,是該新房項(xiàng)目是否受市場歡迎的直觀體現(xiàn)。

而在此之前,中企·云萃森林項(xiàng)目于2022年11月推出的第一期房源304套,有效認(rèn)購客戶為435組,按照2:1的入圍比,未觸發(fā)積分;2023年3月推出的第二期245套房源,有效認(rèn)購客戶為415組,同樣未觸發(fā)積分。

值得說明的是,中企·云萃森林項(xiàng)目第三期的低去化率,與該項(xiàng)目操盤房企——中華企業(yè)的“5869”快開發(fā)、高周轉(zhuǎn)目標(biāo)相沖突。

資料顯示,中華企業(yè)多次在公告中表示,公司建立了“5869”快開發(fā)高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目管控開發(fā)模式,即土地獲取后5個(gè)月開工,開工后8個(gè)月達(dá)到預(yù)售條件并開盤,開盤當(dāng)日去化推盤量的60%以上,三個(gè)月去化率達(dá)到90%,三個(gè)月資金回籠60%。

追溯該地塊的由來,2021年10月,中華企業(yè)稱,公司與關(guān)聯(lián)方上海世博土地控股有限公司(下稱:世博土控),在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司(下稱:三林濱江)持有的淞澤置業(yè)95%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)淞澤置業(yè)債權(quán)。

其中,中華企業(yè)出資62.91億元受讓淞澤置業(yè)49%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán),世博土控出資59.05億元受讓淞澤置業(yè)46%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。此次交易前,三林濱江是中華企業(yè)控股股東上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(下稱:上海地產(chǎn)集團(tuán))的下屬控股子公司,淞澤置業(yè)是三林濱江全資子公司,且淞澤置業(yè)擁有三林9單元地塊的開發(fā)經(jīng)營管理權(quán)。三林9單元地塊由四幅宗地組成,計(jì)容面積合計(jì)36.0845萬平方米,這也是中企·云萃森林項(xiàng)目所在地。

曾遭遇大量投訴 擬購房者對(duì)中華企業(yè)新房質(zhì)量存疑

實(shí)際上,中企·云萃森林項(xiàng)目所在的三林9單元地塊,是三林楔形綠地大板塊中的一個(gè),該板塊對(duì)上海市的城市更新改造有著重要意義。具體而言,三林楔形綠地項(xiàng)目是上海市總體規(guī)劃中心城區(qū)的8片楔形綠地之一,列入上海市35個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一。

回溯資料,三林楔形綠地項(xiàng)目整體由上海地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé),是上海地產(chǎn)集團(tuán)目前體量最大的區(qū)域功能性開發(fā)項(xiàng)目。上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海淞澤置業(yè)有限公司(下稱:淞澤置業(yè))擁有的三林9單元地塊,就是中企·云萃森林項(xiàng)目的由來,且中企·云萃森林項(xiàng)目是整個(gè)片區(qū)首個(gè)啟動(dòng)的經(jīng)營性項(xiàng)目。

但是,從前述認(rèn)籌、銷售數(shù)據(jù)的對(duì)比來看,作為如此重要地塊的“首個(gè)啟動(dòng)的經(jīng)營性項(xiàng)目”,中企·云萃森林項(xiàng)目并沒有起到很好的示范效果。相反,同在三林楔形綠地地塊,由華潤置地操盤的華潤·前灘潤璟項(xiàng)目,于2023年5月推出兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)325套房源,認(rèn)籌時(shí)均觸發(fā)積分,且實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)日售罄。

一個(gè)新房項(xiàng)目受歡迎程度如何,和該項(xiàng)目價(jià)格、所在地區(qū)位、交通便利性、教育資源、當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境等有關(guān),也與項(xiàng)目操盤房企的運(yùn)營能力、資金實(shí)力、口碑、新房質(zhì)量等息息相關(guān)。

綜合近期社交媒體上擬購房者的留言,不少擬購房者表示,不想認(rèn)購中企·云萃森林項(xiàng)目的原因,主要是擔(dān)心該項(xiàng)目操盤者——中華企業(yè)的“新房質(zhì)量堪憂”、“口碑太差”、“地段很好,開發(fā)商太差”。

據(jù)了解,同由中華企業(yè)操盤的中企云萃江灣項(xiàng)目,在2022年曾因?yàn)橘|(zhì)量問題遭遇大量業(yè)主投訴,該項(xiàng)目平均價(jià)格為每平方米9.7萬元。2021年入市的中企光華雅境項(xiàng)目,也曾因質(zhì)量問題被業(yè)主要求整修返工。而過往項(xiàng)目出現(xiàn)的大量質(zhì)量問題、業(yè)主投訴,進(jìn)一步影響了中華企業(yè)的口碑。

有意思的是,中華企業(yè)不久前披露的公告,透露了一組數(shù)據(jù)顯示,公司此次操盤的中企·云萃森林項(xiàng)目,凈利潤率較高。

中華企業(yè)不久前披露的定增預(yù)案顯示,中企·云萃森林項(xiàng)目總投資為114.12億元,住宅部分規(guī)劃總套數(shù)為1179套,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額(含稅)131.91億元,預(yù)計(jì)凈利潤24.34億元,即該項(xiàng)目的凈利潤率達(dá)18.45%。

如果在較高的凈利潤率情況下,中華企業(yè)的項(xiàng)目仍出現(xiàn)新房質(zhì)量問題,公司的口碑或再次受影響,該項(xiàng)目的質(zhì)量、銷售情況,對(duì)中華企業(yè)的收入結(jié)算、公司口碑、運(yùn)營能力,都是重大考驗(yàn)。

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