近日，上海第六批新房項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購，該批次4個(gè)單價(jià)超過10萬元的新房項(xiàng)目中，有3個(gè)開盤即售罄，僅中企·云萃森林項(xiàng)目仍留下不少房源。這一銷售結(jié)果背后，中企·云萃森林項(xiàng)目的操盤房企——中華企業(yè)(600675)的運(yùn)營(yíng)能力遭遇考驗(yàn)。

去化率低或影響中華企業(yè)資金回籠

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)近日上海第六批新房項(xiàng)目認(rèn)購結(jié)果，僅4個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“開盤即售罄”，大部分新房項(xiàng)目去化緩慢。

有意思的是，能夠?qū)崿F(xiàn)開盤當(dāng)日售罄的4個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)是平均價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目：招商蘇河璽、保利越秀·和樾天匯、華發(fā)·靜安華府。對(duì)比而言，該批次中，中企·云萃森林項(xiàng)目是唯一一個(gè)單價(jià)“10萬+”而未實(shí)現(xiàn)100%去化率的項(xiàng)目。

據(jù)悉，此次是中企·云萃森林項(xiàng)目推出的第三期新房，這一期分為兩個(gè)項(xiàng)目開盤，合計(jì)426套房源。按照兩個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天的數(shù)據(jù)，鐘曉路258弄共243套房源，最終去化率約62%；而鐘曉路257弄的183套房源，去化更加緩慢，剩下不少房源。

這一銷售結(jié)果早在中企·云萃森林項(xiàng)目認(rèn)籌階段就有體現(xiàn)。根據(jù)中企·云萃森林第三期的認(rèn)籌結(jié)果，鐘曉路258弄共243套房源，參與認(rèn)籌客戶為234組，未觸發(fā)積分；鐘曉路257弄的183套房源，認(rèn)籌客戶為72組，未觸發(fā)積分。

“觸發(fā)積分”指的是，按照上海市新房認(rèn)購規(guī)則，對(duì)一個(gè)獲批上市的新房項(xiàng)目，如果擬認(rèn)購客戶的總組數(shù)超過該新房項(xiàng)目準(zhǔn)售房源套數(shù)一定比例（如：內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目為2.5：1，內(nèi)外環(huán)間項(xiàng)目為2：1，外環(huán)外部分熱門項(xiàng)目為1.8：1），則啟動(dòng)計(jì)分搖號(hào)排序程序。一個(gè)新房項(xiàng)目是否觸發(fā)積分、入圍分?jǐn)?shù)線的高低、去化率的高低，是該新房項(xiàng)目是否受市場(chǎng)歡迎的直觀體現(xiàn)。

而在此之前，中企·云萃森林項(xiàng)目于2022年11月推出的第一期房源304套，有效認(rèn)購客戶為435組，按照2:1的入圍比，未觸發(fā)積分；2023年3月推出的第二期245套房源，有效認(rèn)購客戶為415組，同樣未觸發(fā)積分。

值得說明的是，中企·云萃森林項(xiàng)目第三期的低去化率，與該項(xiàng)目操盤房企——中華企業(yè)的“5869”快開發(fā)、高周轉(zhuǎn)目標(biāo)相沖突。

資料顯示，中華企業(yè)多次在公告中表示，公司建立了“5869”快開發(fā)高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目管控開發(fā)模式，即土地獲取后5個(gè)月開工，開工后8個(gè)月達(dá)到預(yù)售條件并開盤，開盤當(dāng)日去化推盤量的60%以上，三個(gè)月去化率達(dá)到90%，三個(gè)月資金回籠60%。

追溯該地塊的由來，2021年10月，中華企業(yè)稱，公司與關(guān)聯(lián)方上海世博土地控股有限公司（下稱：世博土控），在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競(jìng)得上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司（下稱：三林濱江）持有的淞澤置業(yè)95%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)淞澤置業(yè)債權(quán)。

其中，中華企業(yè)出資62.91億元受讓淞澤置業(yè)49%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，世博土控出資59.05億元受讓淞澤置業(yè)46%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。此次交易前，三林濱江是中華企業(yè)控股股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（下稱：上海地產(chǎn)集團(tuán)）的下屬控股子公司，淞澤置業(yè)是三林濱江全資子公司，且淞澤置業(yè)擁有三林9單元地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。三林9單元地塊由四幅宗地組成，計(jì)容面積合計(jì)36.0845萬平方米，這也是中企·云萃森林項(xiàng)目所在地。

曾遭遇大量投訴 擬購房者對(duì)中華企業(yè)新房質(zhì)量存疑

實(shí)際上，中企·云萃森林項(xiàng)目所在的三林9單元地塊，是三林楔形綠地大板塊中的一個(gè)，該板塊對(duì)上海市的城市更新改造有著重要意義。具體而言，三林楔形綠地項(xiàng)目是上海市總體規(guī)劃中心城區(qū)的8片楔形綠地之一，列入上海市35個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一。

回溯資料，三林楔形綠地項(xiàng)目整體由上海地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)，是上海地產(chǎn)集團(tuán)目前體量最大的區(qū)域功能性開發(fā)項(xiàng)目。上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海淞澤置業(yè)有限公司（下稱：淞澤置業(yè)）擁有的三林9單元地塊，就是中企·云萃森林項(xiàng)目的由來，且中企·云萃森林項(xiàng)目是整個(gè)片區(qū)首個(gè)啟動(dòng)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

但是，從前述認(rèn)籌、銷售數(shù)據(jù)的對(duì)比來看，作為如此重要地塊的“首個(gè)啟動(dòng)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目”，中企·云萃森林項(xiàng)目并沒有起到很好的示范效果。相反，同在三林楔形綠地地塊，由華潤(rùn)置地操盤的華潤(rùn)·前灘潤(rùn)璟項(xiàng)目，于2023年5月推出兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)325套房源，認(rèn)籌時(shí)均觸發(fā)積分，且實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)日售罄。

一個(gè)新房項(xiàng)目受歡迎程度如何，和該項(xiàng)目?jī)r(jià)格、所在地區(qū)位、交通便利性、教育資源、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境等有關(guān)，也與項(xiàng)目操盤房企的運(yùn)營(yíng)能力、資金實(shí)力、口碑、新房質(zhì)量等息息相關(guān)。

綜合近期社交媒體上擬購房者的留言，不少擬購房者表示，不想認(rèn)購中企·云萃森林項(xiàng)目的原因，主要是擔(dān)心該項(xiàng)目操盤者——中華企業(yè)的“新房質(zhì)量堪憂”、“口碑太差”、“地段很好，開發(fā)商太差”。

據(jù)了解，同由中華企業(yè)操盤的中企云萃江灣項(xiàng)目，在2022年曾因?yàn)橘|(zhì)量問題遭遇大量業(yè)主投訴，該項(xiàng)目平均價(jià)格為每平方米9.7萬元。2021年入市的中企光華雅境項(xiàng)目，也曾因質(zhì)量問題被業(yè)主要求整修返工。而過往項(xiàng)目出現(xiàn)的大量質(zhì)量問題、業(yè)主投訴，進(jìn)一步影響了中華企業(yè)的口碑。

有意思的是，中華企業(yè)不久前披露的公告，透露了一組數(shù)據(jù)顯示，公司此次操盤的中企·云萃森林項(xiàng)目，凈利潤(rùn)率較高。

中華企業(yè)不久前披露的定增預(yù)案顯示，中企·云萃森林項(xiàng)目總投資為114.12億元，住宅部分規(guī)劃總套數(shù)為1179套，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額（含稅）131.91億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)24.34億元，即該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率達(dá)18.45%。

如果在較高的凈利潤(rùn)率情況下，中華企業(yè)的項(xiàng)目仍出現(xiàn)新房質(zhì)量問題，公司的口碑或再次受影響，該項(xiàng)目的質(zhì)量、銷售情況，對(duì)中華企業(yè)的收入結(jié)算、公司口碑、運(yùn)營(yíng)能力，都是重大考驗(yàn)。