今年的樓市確實讓很多人捉摸不透，按常理，隨著疫情結束，樓市幾年積累的購房需求應該持續釋放，起碼回暖一年半載沒有問題。

但事實用“曇花一現”來形容一點不為過，其實就開年1-2個月還可以，接著提前進入淡季模式。對很多開發商而言，蜜月期剛做了個準備，沒想到就結束了。

俗話說，“恒久必跌”，沒有交易量做支撐，最先坐不住的就是開發商，他們要跑量降低經營成本的同時，還需要資金維持企業正常運轉。當然，急需用錢變現，或者需要賣掉舊房子換新房子的業主，也是坐不住的。

(相關資料圖)

所以，我們這幾個月總是在朋友圈里能看到房產中介們掛出不可思議的價格，原本4、5萬一平米的房子，現在報價都降到3萬了。不只一家媒體報道，像上海、合肥一些頂流的學區房價格降幅達到了30%以上，鄭州有業主2017年花118萬買了一套房，其中90萬是按揭貸款的，現在呢，小區同戶型、樓層的二手房掛牌價才72萬。喊出“房子免費過戶給你，你只要還房貸就行”。據當地中介說，一些房源確實回到10年前的價格。這些景象曾在“環京”地區出現過，沒想到也輪到人口超千萬的大城市。

其實，不僅是鄭州，現在很多城市的二手房掛牌量都處于高位，成都、重慶超20萬套，上海、南京、天津近18萬套，且從逐月監測來看，超8成的房源都在降價，大量的二手房上市并未換來市場的成交量上升。相反，武漢有超千家房產中介關門。說白了，買房的少，賣房的人多，中介沒了生意。

用一句話形容當下的市場，房價“只漲不跌”的預期在扭轉，買房的欲望不強，不狠狠降一大截也沒人關注。未來市場到底何去何從？

很多經常看我文章的朋友應該知道，分析房產價值走向，一般都會套用人口、土地、貨幣三大影響因子，但這幾年各因子并未形成共振，那是不是意味著這個判斷房產走向的工具就不靈了呢？答案顯然不是那么簡單。下面我們以150萬的房產為例，到2030年，能值多少錢？應買入還是賣出，分析已相當清晰了。

150萬僅僅是一個標的，主要還是要應用到影響房產趨勢的3大因子來分析，相比過去二十多年，未來3大因子可能發生哪些變化呢？

第一個，人口變化。在分析人口因子時，最全面的指標其實是看人口自然增長率，它是包括出生和死亡的凈數據。我們從放開二孩前兩年開始統計人口自然增長率，2014年-2022年分別為6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰，如果刨除2016年放開二胎的兩年，其他7年畫一條線看的話，基本就是一條右向下的斜線。

可以看出，2016年放開二孩也就反彈了兩年，2021年放開3孩幾乎沒有啥影響，說明生育放開并沒有扭轉出生人口較少的趨勢。從長期來看，無論是發達經濟體，還是我們自身發展趨勢來看，出生人口越來越少是一個無法逆轉的事實，其他所謂的鼓勵生育只會延緩但不能扭轉方向。而且我們還要面對一個現實，老齡化正以前所未有的速度在發展，數據顯示，在1950-1958年近10年生育高峰期間，每年出生人口都在2000萬左右，按照人均預期壽命77歲算，每年大概有2000多萬人在2025年-2035年期間去世，比目前年份要高出一倍，意味著期間將有大量的房子空出來。

第二個，土地變化。統計數據顯示，今年上半年賣地收入剛過千億的只有兩座城市，進入百級別的城市也屈指可數。這并不是偶然現象，從近年全國土地出讓情況看，像2021年上半年賣地收入3.4萬億，2023年上半年只有1.55萬億，后者還不到前者的一半。在土地市場剛開始萎靡的時候，還有很多地方用城投或者當地國企托底，吸引其他開發商參與買地，結果發現，人家就是不上套，是人家不想買嗎？其實是不敢買，或者沒錢買。所以，現在很多城市都不找群眾演員了，這與開發商對未來預期有較大關系。

實際上，土地市場邏輯很簡單。商品房成交規模從2021年頂峰期的18億平米逐步遞減，2022年就只有13.5億平米了，未來幾年差不多大概都是這個水平。很明顯，蛋糕就那么大，作用到土地市場，自然也沒有那么多開發商拿地，整體土地市場回歸平靜是趨勢。從對比來看，沒有哪一個國家能長期依靠土地財政的，此前土地賣得好，不過是城市化快速發展原因，隨著城市化進程放緩，剛性需求減少，每年不可能還有那么多的土地開發投資空間。

當然，并不意味著核心地段的土地沒人要，畢竟，周邊有改善需求，地段土地稀缺性又決定了其價值，只是不會像過去那樣瘋漲了。但對于大多數非核心地段的地塊來說，由于城市土地收入銳減，沒有財力投入到那些新區、遠郊新城建設配套，土地將越來越賣不上價，或者說賣不出去。

第三個，貨幣變化。這應該是最糾結的一個因素。先看一個數據：

貨幣供應M2數據顯示，2023年5月末余額為282萬億，同比去年增加了30萬億，增幅為11.1%。實際上，受這幾年疫情影響，每年的貨幣供應增速都回到2位數以上了，奇怪的是，為啥房價不漲反跌呢？很明顯，出生人口減少不會有這么快的影響，土地市場趨冷的直接因素也是因為樓市萎靡，說到底，貨幣雖然發行很多，但沒有直接進入樓市。

實際上，不是資金不愿意進入樓市，而是不讓進入。都知道，雖然我們今年樓市優化措施超過300次，但監管對房企的“三道紅線”控制并沒有根本性的改變，“三支箭”也未讓市場獲得非房地產資金。所以，眼下穩市場仍舊在進行細調微調，并未觸動大原則，而且在未來還會堅持這種監管。道理很簡單，房企杠桿過高，容易引發系統性風險，把房企杠桿降到合理位置的方向不會改變，長期看，按照其他經濟體正常的負債率，比如現在房企80%的杠桿，降到40%-50%是大勢所趨。

還有一個降杠桿就是降購房者杠桿，別看個別地方有降低購房首付款比例刺激市場的行為，但從實際來看，我們家庭購房的杠桿普遍在60-70%，這是遠高于新興經濟體的，基本接近發達經濟體，再往上的空間非常有限，而我們收入與后者差距還很大。因此，為了確保金融系統不發生風險，整體上，購房的杠桿幾乎不可能再加。

一句話，房企和購房者降杠桿的趨勢在相當長一段時間都會持續，一直到房地產的風險完全出清，這就是樓市的陣痛期。一套房產的價值，如果說人口、土地的影響是漸進式的話，那么，降杠桿對市場的影響則是直接而明顯的，具體需要幾年時間出清，誰也說不準，有人說2030年前大概都是如此，按平均來算的話，一套150萬的房子在未來幾年可能都看不到什么價格變化。只有過了這個階段，貨幣與房產的價值才會產生正相關關系。

說了這么多，現在到底該買入還是賣出呢？

這取決于房子本身的潛力。如何理解呢？

眾所周知，國家對房地產的長期態度是“房住不炒”，保持房地產市場健康平穩發展，意味著所有的樓市政策均是穩整個市場大盤。比如市場平均波動幅度在5%-10%，那么，基本不可能出現好房子跌5%，差房子也跌5%，換言之，如果好房子跌了5%，那差房子一定跌更多，上漲也是同樣道理。所以，我們從統計數據可以看到，很多城市房價都在跌，但也有城市房價在漲，全部上漲或者下跌的情況非常之少，同一座城市內部不同房子分化也是如此。至于眼下是買入還是賣出，答案其實就非常清晰了。

人口吸引力強的大城市，房價整體上是抗跌的，尤其是地段較好、房齡較新、品質較好、產品稀缺的房子，如果自住需要，或者沒有其他更好的投資渠道，買入應該還是比較放心的。反之，經濟增長乏力、人口逐年流失的城市，無論是大城市還是小城市，我們還是要規避，對一座城市內部而言，孤零零的遠郊（不是近郊）板塊也是如此。如果工作生活在這些地方，自住、置換買買無妨，但沒必要把全部家當都壓在房子上面，是擇機賣出多余的房子而不是買入，因為已經過了那個一漲俱漲的時代了。